甜蜜‧幸福

2009/09/15

內政部昨邀集營建署、消保會、建商公會等單位會商買屋「虛坪登記」、公設比率過高等問題，內政部提出七大處理方案，未來將檢討修正預售屋契約範本，增訂產權登記面積與實際使用面積如有誤差，一定要找補，保障消費者權益。

內政部昨天檢討土地登記規則，初步達成共識，將訂定「不動產登記條例」，傾向未來將主建物、附屬建物、公共設施等項目分開訂價；內政部還要求營建署，依建築技術規則，通盤檢討「不計入容積」的項目，未來雨遮、陽台等項目，將不再計入附屬建物，改列為公設項目。

房地產業者說，如果此案成真，對於不動產市場將產生極大衝擊。

所謂主建物，簡單說，就是一般民眾室內可使用的面積；附屬建物是指陽台、雨遮等；公共設施是指樓梯間、機電室、大廳等區域。房地產業者說，目前房屋買賣都把三者以同一價格合併計價；一旦分開計價，房價應該會有降價空間。

舉例來說，一般人購屋三十坪，若公設比百分之三十，換算起來實際使用僅有約二十一坪；多出來的九坪，若以一坪房價四十萬元計算，等於多付了三百六十萬元的購屋成本。房地產業者說，未來若分開訂價，公設部分的支出就可能大幅降低。

但有建商反映，目前對於這三者的法律定義並不明確，營建成本如何分開計算也沒有一套規範，因此僅在初步交換意見階段。

另外，目前室內停車格的計算，很多消費者反映車位格太小，未來將修正標準車位格為長五百五十公分長、二百五十公分寬。還有，現行汽車車位坪數容許誤差百分之二，營建署與消保會等單位會商決定，未來只要有誤差，就要找補。

未來房地產所有權狀登記方式是否也將改變？這些規劃攸關民眾財產權益，昨天產官學界意見分岐，內政部表示，預訂年底前將再開會討論。

參考 China YES 雜誌

預售屋契約應清楚記載主建物面積坪數的範圍

法院審理的房屋買賣糾紛中，以「坪數短少」的問題最多，如果你買的是中古屋或新成屋，可以從土地及房屋權狀上面的記載，看到建物的面積坪數，比較不易發生糾紛，但如買預售屋，由於房子還未蓋好，將來在交屋時建物面積難免會有誤差。

※建商會使用不同的名詞

通常，建物的坪數應該包括室內、陽台及分攤的公共設施面積在內，但要注意，建商在售屋廣告或契約中有時候會使用不同的名詞，例如「使用面積」、「登記面積」、「室內面積」、「主建物面積」等，倘若搞不清楚這些名詞的真意，容易造成爭議。

在契約中常見的是「主建物面積」，這時候，買家應查明所謂「主建物」包含的部分有那些？要求建商白紙黑字寫清楚，以免混淆誤解。

法院曾有這樣一件案例，一位民眾向成德建設公司購買「國賓 SMART」大樓的一間預售房屋，契約上記載「主建物面積十二點零一坪」，等到房子蓋好後，他才發現所購房屋之室內實際面積僅八點三一坪，短少三點多坪，遂要求建商賠償，但成德建設辯稱，主建物面積包含騎樓面積在內，依現行法令規定，騎樓本即可登記為主建物之一部分，因此主建物面積將騎樓部分之面積一併計算在內，交屋的面積並未短少。

※主建物能否包含騎樓在內？

最高法院判決民眾敗訴，理由是內政部在九十一年的一份公函指出「使用執照竣工平面圖上繪明之騎樓與公共門廳連接部分屬必要共用部分外，其餘騎樓部分得以主建物登記。」因此，未與公共門廳連接之騎樓，非為全體區分所有權人共同使用之部分，具有使用上之獨立性，可為單獨區分所有權之標的，應屬公寓大廈管理條例第三條第三款所謂之「專有部分」。

最高法院認為，這間房屋是一樓之店面，門前的騎樓部分與其主建物一層部分連接，故得登記為主建物之一部，於法無違。這間房子的室內面積加上騎樓面積，正好是十二坪多，並沒有坪數短少。

這件案例告訴我們，買預售屋時，契約中一定要註明清楚你所購買的主建物面積坪數的範圍為何，才能確保你的權益。